MK体育 - 三轮政策调控，楼市再迎春天的曙光

正在攒钱买房的朋友，或是正在考虑是否置换房产的你，不妨倾听一下接下来的分析。近两年来，“楼市低迷”几乎成为了大众的共识。但在我们探讨诸多不利因素时，有一点往往被人忽视。在中国的历史长河中，国家制订并实施的全面调控政策，真正有效地恢复楼市的情况仅有两次。而如今，第三次全面调控已于2026年全力启动，其政策力度和执行层级都不亚于以往的两轮。

什么才是全面稳定楼市的真正举措？在国家的调控策略中，从最初的紧缩政策到如今的全面宽松，房地产产业被作为逆周期调节的核心，国家投入了非常规的增量工具，力求实现全国范围内的房价和交易量回升。从历史的角度来看，1998年的房改为我国楼市的奠基之作；而2012年、2020年的小幅松绑和2022年后的保交楼措施，都与这两次政策调控不在同一层面，真正具有代表性的只有2008至2009年和2014至2016年的两次调控。

回忆首轮调控，正值2008年全球金融危机席卷而来，整个市场几近瘫痪。根据国家统计局的数据，商品房的销售面积在那年同比下降了惊人的19.7%，而深圳的新房均价在短短三个月内更是从16289元暴跌至11014元。对此，国家迅速采取了措施，包括央行的顺利降息、税费减免、首付比例下调至20%和利率打折，再加上投资“四万亿”计划，全年共计实施了5次降息和4次降准。到2009年，市场完全复苏，销售面积同比增长42.1%，销售额增长75.5%，均价也上涨了23.6%，一线城市的核心区房价在短短一年间几乎实现翻倍，市场反转仅用了四个月的时间。在这个过程中，潜在购房者只需记住，政策的真正底部往往出现在市场最为沉闷的时刻，那个时候，恰恰是机会的开始。 MK体育

再回顾第二轮调控，这一轮从2014年至2016年，国内高库存问题严重，2014年全国商品房待售面积高达6.22亿平方米，许多三四线城市的存销比竟然超过了40个月。面对这样的局面，国家再次出手，从政策上的“930新政”开始，转变为“认贷不认房”的贷款政策，并在2015年内实施了多达五次降息，使得5年期贷款利率从6.15%下降至4.9%。最具实效的则是棚改的货币化及金融政策的支持。央行通过PSL（抵押补充贷款）向国开行注资，从2014年到2018年共计投放了3.38万亿元，这直接推动了地方现金补偿的提升，拆迁户能够把获得的现金直接投入售楼处，如此一来，购房的资金额度瞬间得到了显著提高。就这样，2016年的销售面积同比增长了22.5%，销售额增幅达到34.8%，待售面积也回落到了较为合理的水平。对于那些考虑改善置换的家庭来说，当政策开始“凭空创造购买力”的时刻，犹豫就成了最大的负担。

为何这两轮调控都能取得成功？房地产在中国经济中扮演了“承重墙”的角色，其上下游产业的GDP贡献率高达20%至25%。此外，涉房信贷在银行贷款体系中占比更是超过三分之一。因此，楼市稳定，才有可能带来经济、金融和预期的全方位平稳。值得一提的是，在中国，只要国家意志明确，诸般事宜都能顺利达成。多部委的协同作战，加上政策的坚决执行，量价的回升往往在政策出台后的1至2年内成为必然现象。

如今谈及第三轮调控，自2022年起的若干小幅松绑政策显然无法算作真正的全面措施。进入2026年，顶层设计的战略定调及各部委的协同操作可谓系统全面。从降息、贴息到供给制度的重构，动作频频。《求是》在1月提到“一次性给足”，到四月底的政治局会议上，转向“努力稳定房地产市场”，6个城市在48小时内就落实了政策。之后，7月的会议中，多部委跟进落地，首套房的首付比例被调低至15%，5年期LPR降至3.5%，公积金的利率居然低至2.6%，此外还推出3000亿元的收储再贷款。到了8月底，又有五个部委推出了八份非常具有针对性的文件，对现房销售进行系统性的重构，确保购房款全额受监管，设定交房即交证的模式。尤其令人瞩目的是，9月29日，中央财政在信贷利息上首度给与了贴息的支持：对120平方米以下、总价150万元以下的首套住房，按贷款本金年化贴息1个百分点、贷款期限5年，单户最高可达100万元，且“免申即享”。如果以房贷利率约3.06%估算，在贴息作用下实际利率仅为2.06%，相当于减少了约三分之一的利息开支，100万元贷款在5年内可节省接近5万元的利息开销。 MK体育

如果对首套购房者进行进一步分析，可以发现，这样的政策调整将极大减轻购房者的月供负担，五年的时间节省下来的利息甚至够进行一次较为满意的房屋装修，因此符合条件的刚需购房者理应更加关注这个机会。此次调控还实现了三个历史性突破：首次引入中央财政对房贷利息的补贴、首次进行系统性的行业底层制度重构，以及供给端改革力度创下新高。

市场的反馈也开始逐渐浮现。据中指院的数据，2023年9月，北京的新房销售同比增长了31.47%，上海的二手房签约数量达到了23851套，这不仅是近六年来的新高，更是显示出京沪两地已经连续七个月实现正增长，深圳的一手住宅签约量更是飞涨了121%。在库存方面，国家统计局的数据显示，截至8月底，全国商品房待售面积降至75349万平方米，这已是连续六个月下降，同比降幅显著，刷新了52个月来的记录，住宅待售面积同比减少0.5%。在土地市场方面，三季度的重心城市成交总价同比增加5.4%，市场开始有了转正的迹象。值得注意的是，上海杨浦的某地块在219轮竞标中以161.2亿元成交，而深圳的香蜜湖地块则溢价125%。各城市的宅地出让价格也正在显著上涨，这为房地产市场的回温提供了强有力的支撑。 可以说，伴随“面粉”价格的上涨，必定会“托底”市场中的“面包”，未来可期。